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Não é incomum, que empresas com restrições de crédito junto às instituições financeiras, se socorrerem das factorings.

São características das empresas de fomento mercantil, “a prestação continua e cumulativa de assessoria mercadológica e creditícia, de seleção de riscos, de gestão de crédito, de acompanhamento de contas a receber e de outros serviços, conjugada com a aquisição de créditos de empresas resultantes de suas vendas mercantis ou de prestação de serviços, realizadas a prazo.”

Esta definição foi aprovada na Convenção Diplomática de Ottawa-Maio/88 da qual o Brasil foi uma da 53 nações signatárias. Consta do art. 28 da Lei 8981/95, ratificado pela Resolução 2144/95, do Conselho Monetário Nacional, “in verbis”:

“Lei 8981/95 – art. 28 – A base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante a aplicação do percentual de cinco por cento sobre a receita bruta registrada na escrituração, auferida na atividade. § 1º – Nas seguintes atividades o percentual de que trata este artigo será de: c) trinta por cento sobre a receita bruta auferida com as atividades de: c.4) prestação cumulativa e contínua de serviços de assessoria creditícia, mercadológica, gestão de crédito, seleção e riscos, administração de contas a pagar e a receber, compras de direitos creditórios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestações de serviços (factoring).”

Então o serviço prestado pela factoring nada mais é do que adquirir créditos de terceiros, mediante cessão de direitos. Para tanto, no ato da cessão, o valor pago ao faturizado (a empresa que tomou o crédito) sofre um deságio.

O deságio enfrentado pelo faturizado destina-se, entre outras finalidades, a compensar a assunção dos riscos pela empresa de factoring. Ou seja, a factoring, pode ser considerada uma venda a vista em que o vendedor, no caso, o cedente, recebe a respectiva importância ficando daí por diante o recebimento sob a responsabilidade da empresa de factoring.

Acontece que, quando as empresas procuram por esse serviço, não bastasse o deságio sofrido, ainda são obrigadas a assinarem notas promissórias, ou então se comprometem com um contrato onde é estipulado que, caso o título não seja quitado, deverá então o faturizado se responsabilizar pelo pagamento.

Ocorre que, tal atitude se mostra ilegal, haja vista o risco inerente ao contrato de factoring.

A operação de factoring, face à elevada comissão cobrada pelo faturizador, distingue-se da operação bancária do desconto de títulos, razão porque o faturizador assume o risco do não pagamento pelo devedor dos títulos negociados.

A emissão de promissória, com expressa menção de que destina-se a garantir o pagamento do devedor do título negociado, representa artifício contornador da irresponsabilidade do faturizado, sem eficácia na relação faturizador-faturizado,

Importante destacar que, às empresas de factoring é vedada a prática de operação privativa das instituições financeiras ou bancárias, nos termos da Resolução 2.144 de 22/02/1995, do Banco Central do Brasil.

Portanto, concluímos pela total ilegalidade dos contratos de transferência de títulos com garantias, ante o eventual inadimplemento do comprador, cliente do faturizado

Muito se fala sobre o super aquecimento do mercado imobiliário brasileiro. Basta uma simples volta pelas cidades para se deparar com inúmeros lançamentos de empreendimentos residenciais e comerciais.

Com o aumento da demanda no mercado, muitas construtoras não conseguem concluir a obra dentro do prazo previsto no contrato, gerando inúmeros aborrecimentos para os seus adquirentes, o que acaba transformando o sonho da casa própria em um verdadeiro pesadelo.

O atraso na entrega das chaves gerou uma multiplicação de ações na Justiça contra as construtoras e incorporadoras, pleiteando indenizações pelos danos morais e materiais.

Os danos materiais que podem ser exigidos pelo consumidor que está diante de uma situação de atraso na entrega do seu imóvel, são baseados nos prejuízos financeiros por ele experimentados.

Há situações em que o consumidor, privado do direito de uso do seu imóvel, acaba que arcando com o pagamento de mais meses de alugueis, o que não estava previsto no seu orçamento. Em outras, muitas vezes por se tratar do primeiro imóvel do casal, há toda uma expectativa na entrega do empreendimento dentro do prazo acordado, o que inclusive influencia na escolha da data do casamento.

Cabe ao consumidor lesado, procurar um advogado e pleitear a indenização proporcional ao prejuízo sofrido. O judiciário analisará o caso de forma individualizada, o que torna muito importante que o consumidor guarde toda documentação que comprove cada um dos seus prejuízos financeiros, como por exemplo, os recibos com o dispêndio de alugueis.

Uma dúvida freqüente entre os consumidores, diz respeito ao juros e às multas que estão previstas no contrato. Todo contrato de compra e venda de imóvel prevê uma série de multas e aplicação de juros caso o adquirente venha a atrasar alguma parcela do avençado.

Mas o que muitos contratos não prevêem é uma penalidade à construtora e incorporadora, caso a obra não seja entregue no prazo.

Nestes casos, já há entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ, de que o atraso injustificado na entrega da obra gera direito aos adquirentes de receberam uma indenização por lucros cessantes, até que a obra seja concluída, equivalentes ao valor que ele eventualmente receberia caso alugasse o imóvel.

Na prática, esses valores variam entre 0,5 e 1% do valor corrigido do contrato.

Ainda que o atraso na obra seja por culpa exclusiva da construtora, o saldo devedor a ser pago pelos consumidores na entrega das chaves, aquele em que geralmente se busca o financiamento bancário, continua a ser corrigido mensalmente pelo INCC, gerando um generoso aumento mensal da dívida.

Nestes casos se é necessário buscar a justiça requerendo que o saldo devedor deixe de ser corrigido por este índice, devendo sofrer apenas atualização monetária. Em geral, o judiciário vem aceitando que a correção do saldo residual, após o decurso de prazo de tolerância para entrega da unidade, seja pela aplicação do IGP-M.

Por fim, caso o consumidor queira desistir da compra do imóvel devido ao atraso injustificado na obra, poderá pedir a devolução das parcelas pagas, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros moratórios. Ressalta-se que os valores deverão ser pagos à vista e não de forma parcelada, como entendem algumas construtoras.

Assim, se você é um adquirente de uma unidade e o prazo para entrega das chaves a muito já se esgotou, não deixe de procurar um advogado para pleitear seus direitos. Nós do Coppini Advogados Associados teremos prazer em atendê-lo, contando com uma equipe especializada no assunto.

Nos casos em que o consumidor adquire um apartamento na planta, mas que por motivos financeiros ou pessoais, acaba tendo que desistir da compra, ele sempre esbarra na elevada multa que as construtoras impõem para aceitar a rescisão.

São multas que extrapolam os 50% do valor pago, sendo que em muitos casos, a multa é calculada sobre o valor do imóvel, o que além de nada restituir ainda deixa o consumidor com um saldo devedor.

Foi o que aconteceu com em um caso recebido no Coppini Advogados. A consumidora assinou um compromisso de compra e venda de um apartamento na planta, no valor de R$ 380.000,00. Infelizmente ela foi mandada embora do seu emprego e precisou desistir da compra, ainda que já tivesse pago R$ 73.040,37.

Ao procurar a construtora, a consumidora recebeu a notícia de que não receberia seu dinheiro de volta, pois a multa acaba sendo maior do que os valores que ela já havia quitado.

A ação foi distribuída em São Bernardo do Campo, e por decisão do Juiz da 2a Vara Cível, a ação foi julgada procedente, determinando que de todo o valor pago, apenas 20% ficaria retido a título de multa pelo desfazimento do contrato. Mesmo com recurso, a sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Como a decisão também determinou que todos os valores fossem corrigidos monetariamente, a cliente acabou sendo indenizada no total de R$ 67.792,73.

A sentença pode ser consultada no link abaixo.

Esgotada a fase de construção, o adquirente de imóvel na planta deve pagar pelo saldo devedor. Para isso, na maioria das vezes ele se socorre de um financiamento imobiliário.

Para conseguir aprovação do seu crédito, a instituição financeira exige uma série de documentos do próprio consumidor, bem como documentos relativos à incorporadora.
Acontece que muitas das vezes as construtoras e incorporadoras atrasam em muito a entrega dessa documentação. Enquanto o consumidor aguarda que elas separem toda essa documentação exigida pelo banco, o seu saldo devedor não para de ser corrigido, ou seja, a dívida só aumenta.

No caso aqui retratado, o consumidor tinha um saldo devedor de R$ 212.808,00, o qual ele pagaria com o crédito concedido pelo banco. Como a construtora atrasou em 6 meses para entregar toda a documentação exigida, o seu saldo devedor subiu para R$ 228.783,67.

Inconformado com o tamanho do prejuízo, o consumidor procurou o Coppini Advogados e além de pedir a devolução de todo esse valor que pagou a mais, ainda requereu a devolução da Taxa SATI, devolução das parcelas de condomínio enquanto ele ainda não morava no apartamento, danos morais e danos materiais por ter que aguardar por tanto tempo para receber as chaves.

O TJSP condenou a construtora em pagar 0,5% do valor do imóvel atualizado por mês de atraso, a devolver as taxas de condomínio, danos morais de R$ 20.000,00 e devolver o que pagou de Taxa SATI e comissão de corretagem.

A decisão foi uma grande vitória e fez justiça aos danos suportados pelo consumidor.

O acórdão pode ser consultado na íntegra no link abaixo:

Trata-se de consumidora que possui plano de saúde individual. O que muitos não sabem, é que se houver um atraso de mais de 60 dias nos últimos 12 meses, sejam eles seguidos ou não, o plano de saúde poderá ser suspenso ou rescindindo.

Isso quer dizer, que não precisa atrasar 60 dias seguidos, basta atrasar poucos dias por mês, que cada um desses atrasos será somado e a operadora poderá cancelar seu plano de saúde.

Veja-se o que diz a Lei:

Dispõe, dispõe o artigo 13, § único, inciso II, da lei 9.656/98 que é vedada “a suspensão ou a rescisão unilateral do contrato, salvo por fraude ou não pagamento da mensalidade por período superior a sessenta dias consecutivos ou não nos últimos doze meses de vigência do contrato, desde que o consumidor seja comprovadamente notificado até o quinquagésimo dia de inadimplência”

No caso dessa consumidora, ela esqueceu de pagar uma das mensalidades, mas continuou pagando as demais. Caberia ao plano de saúde notifica-la sobre o atraso.

É que apesar da Lei autorizar o cancelamento do plano com 60 dias de atraso, ela também dispõe que com 50 dias de atraso, o consumidor tem que ser notificado, dando-lhe chances para quitar a dívida.

Foi aí que a operadora cometeu seu erro. Ela não avisou a consumidora sobre o atraso e esperou que os 60 dias se esgotassem, o que acabou virando uma armadilha para a beneficiária do plano de saúde.

Ao procurar a justiça para conseguir reestabelecer o seu plano de saúde, a consumidora obteve a procedência da ação, julgada pelo Juiz da 12a Vara Cível da Comarca de Santos, que além de reativar o plano de saúde, ainda condenou a operadora a pagar R$ 20.000,00 a título de danos morais. Caso a operadora descumprisse a decisão, ainda pagaria uma multa diária de R$ 1.500,00.

A sentença foi confirmada pelo TJSP e atualmente a consumidora continua com o seu plano de saúde.

Abaixo segue o link com a sentença completa:

Vai comprar, vender ou doar um imóvel na cidade de São Paulo? Vai pagar ITCMD de um imóvel na cidade de São Paulo? Se sim, podemos te auxiliar com toda documentação, além de verificar se o valor que está pagando de ITBI ou ITCMD é o correto. A prefeitura de São Paulo aplica uma base de cálculo que diverge do definido pela legislação e do entendimento dos tribunais, ou seja, em muitos casos mediante a ação judicial adequada é possível ter um bom desconto na hora de pagar o seu ITBI ou ITCMD!
ou
Se você pagou ITBI ou ITCMD nos últimos cinco anos sob um imóvel na cidade de São Paulo pode ter pagado mais imposto do que devia! Entre em contato conosco para verificar se tem direito à restituição.
Sair do aluguel e comprar a casa própria é o maior sonho de milhares de brasileiros. Mas, a aquisição de um imóvel, é algo que precisa ser analisada com cautela, pois envolve uma série de detalhes a ser estudada.
Para evitar transtornos é necessário ficar atento a esses detalhes, pois comprar imóvel envolve altos custos com taxas e impostos, além de uma extensa lista de documentos que devem ser apresentados.

Oque é o ITBI?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto que deve ser pago toda vez que ocorre uma transmissão imobiliária. O processo de compra e venda de imóvel não pode ser concretizado sem o pagamento desse tributo, pois o imóvel não poderá ser transferido e a documentação relativa a este não será liberada.

Quem deve pagar o ITBI?
Na maioria dos casos, o comprador é o responsável pelo pagamento deste imposto imobiliário. Ainda que a Legislação Federal não seja muito clara sobre essa questão, é uma prática comum do mercado que o consumidor se responsabilize por esse tributo, visto que é para o nome deste que o imóvel está sendo repassado.
No entanto, não há nenhuma legislação que impeça as partes envolvidas na negociação de fazerem um acordo no qual o vendedor assuma, parcial ou totalmente, esse compromisso.

Como e a quem devo pagar o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal, ou seja, é exigido pelas prefeituras.
Alguns municípios estabelecem que o ITBI deve ser pago após a lavratura da escritura pública, enquanto outros estabelecem que o pagamento precisa ser efetuado depois do registro da escritura. Fique atento às regulações pertinentes ao seu município!

A prefeitura de São Paulo tem utilizado o maior valor para fins de cobrança de ITBI, contrariando o entendimento dos Tribunais. Dada a ilegalidade desta prática, recomendamos que o contribuinte que se sentir prejudicado nos procure para ingressar com a ação junto ao Poder Judiciário, tanto para recolher menos ITBI quanto para recuperar o que eventualmente pagou em excesso, de forma indevida.
Com o entendimento do processo imobiliário e a análise dos documentos envolvidos na transação, o advogado especializado pode avaliar se este possui algum problema legal, assim como contribuições e impostos incidentes e as vantagens e desvantagens da compra. Após analisar todos esses fatores, o advogado irá aconselhá-lo sobre os prós e contras de adquirir o imóvel.
O papel do advogado especializado em direito imobiliário também inclui identificar e corrigir erros para que seu cliente não acabe com problemas e prejuízos indesejados.

Oque é o ITCMD?
O imposto sobre transmissão causa mortis e doação (ITCMD) é um imposto brasileiro de competência dos Estados e do Distrito Federal, que incide quando da transmissão não onerosa de bens ou direitos, tal como ocorre na herança (causa mortis) ou na doação (inter-vivos). A base de cálculo do ITCMD é a mesma do ITBI, portanto é possível a obtenção de desconto na hora do pagamento na cidade de São Paulo.